Công chứng hợp đồng thuê nhà khi nhà đang thế chấp: được không?
Nhiều người khi thuê nhà thường không chú ý đến tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là khi thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Vậy trong trường hợp này, việc ký và công chứng hợp đồng thuê nhà có được pháp luật cho phép không? Có rủi ro gì? Làm sao để giao dịch đảm bảo hiệu lực? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định liên quan, cách xử lý tình huống thuê nhà đang bị thế chấp và những lưu ý pháp lý quan trọng.
>>> Xem thêm: Chủ nhà lật lọng, người thuê thiệt thòi: Vì sao công chứng cho thuê nhà lại là cứu cánh?
1. Nhà đang thế chấp là gì?
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc bên vay dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên cho vay (thường là ngân hàng).
Nhà đang thế chấp tức là chủ sở hữu đang sử dụng ngôi nhà đó để đảm bảo khoản vay, và quyền định đoạt (bán, cho thuê, chuyển nhượng…) có thể bị hạn chế, tùy theo nội dung hợp đồng thế chấp đã ký với tổ chức tín dụng.
2. Có được thuê nhà đang thế chấp không?
2.1. Về nguyên tắc: Có thể thuê nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
Căn cứ Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp chỉ được cho thuê tài sản đã thế chấp nếu:
“Được bên nhận thế chấp đồng ý, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Như vậy, việc thuê nhà đang thế chấp là hợp pháp, nhưng bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng). Nếu không có sự đồng ý này, hợp đồng thuê nhà có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ, và không được công chứng.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc thứ 7, chủ nhật không? Thời gian hoạt động chi tiết
3. Công chứng hợp đồng thuê nhà khi nhà đang thế chấp: Có được không?
3.1. Được công chứng nếu đầy đủ điều kiện
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng nếu:
Việc giao kết trái với pháp luật, đạo đức xã hội;
Các bên không xuất trình đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền định đoạt tài sản.
Do đó, nếu nhà đang thế chấp, mà bên cho thuê không cung cấp văn bản chấp thuận của ngân hàng, thì văn phòng công chứng sẽ từ chối thực hiện thủ tục.
Ngược lại, nếu có văn bản đồng ý cho thuê từ phía ngân hàng, và hồ sơ hợp lệ, thì việc công chứng hoàn toàn được thực hiện hợp pháp.
4. Rủi ro khi thuê nhà đang thế chấp mà không có sự đồng ý
4.1. Rủi ro mất chỗ ở khi chủ nhà bị phát mãi tài sản
Nếu chủ nhà không trả được nợ vay, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp, dẫn đến việc người thuê bị mất nhà mà không được bồi thường, trừ khi hợp đồng thuê được pháp luật công nhận.
4.2. Hợp đồng thuê có thể bị tuyên vô hiệu
Trường hợp hợp đồng không được ngân hàng đồng ý, tòa án có thể tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần hợp đồng thuê, dẫn đến người thuê mất quyền lợi đã thỏa thuận.
4.3. Không được bồi thường thiệt hại hoặc bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng không công chứng và không được ngân hàng đồng ý sẽ không có giá trị pháp lý vững chắc. Người thuê sẽ rất khó đòi lại tiền cọc, chi phí đầu tư sửa chữa hoặc tiền thuê đã trả trước.
5. Ví dụ minh họa thực tế
5.1. Tình huống 1:
Anh T thuê một căn nhà mặt phố tại Hà Nội với giá 25 triệu/tháng trong 2 năm, đã đặt cọc 6 tháng. Hai bên ký hợp đồng viết tay, không công chứng. Sau 4 tháng, ngân hàng siết nợ vì chủ nhà mất khả năng trả vay. Anh T buộc phải rời khỏi nhà, mất toàn bộ tiền cọc và chi phí cải tạo nhà, không được bồi thường vì hợp đồng không được pháp luật bảo vệ.
5.2. Tình huống 2:
Chị M ký hợp đồng thuê căn hộ cao cấp trị giá 15 triệu/tháng trong 3 năm. Trước khi công chứng, văn phòng công chứng yêu cầu cung cấp văn bản đồng ý cho thuê từ ngân hàng. Chủ nhà làm việc với ngân hàng và được chấp thuận. Hợp đồng được công chứng, chị M sử dụng căn hộ suôn sẻ trong toàn bộ thời hạn hợp đồng, và được pháp luật bảo vệ nếu có tranh chấp phát sinh.
Thuê nhà đang thế chấp là hành vi không bị cấm, nhưng cần đảm bảo có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng). Việc công chứng hợp đồng trong trường hợp này là có thể, và nên thực hiện để đảm bảo giá trị pháp lý và quyền lợi cho người thuê.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
