Hợp thửa đất và thế chấp ngân hàng: Lợi cả đôi đường?

Trong thị trường bất động sản hiện nay, không ít nhà đầu tư và hộ gia đình quan tâm đến việc hợp thửa đất để gia tăng diện tích và giá trị tài sản. Đặc biệt, khi cần vay vốn, việc hợp thửa rồi đem đi thế chấp ngân hàng thường giúp hồ sơ vay dễ dàng được chấp nhận hơn và nâng cao hạn mức tín dụng. Tuy nhiên, thủ tục này phải tuân theo quy định pháp luật và cần được cân nhắc kỹ lưỡng để vừa đảm bảo tính pháp lý, vừa tận dụng được lợi ích tài chính.

>>> Xem thêm: Thủ tục nhanh gọn, chính xác tại văn phòng công chứng.

1. Căn cứ pháp lý về hợp thửa đất thế chấp

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):

Điều 138: Người sử dụng đất có quyền hợp thửa khi đáp ứng điều kiện của UBND cấp tỉnh.
Điều 144: Hợp thửa đất phải được đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Điều 188: Người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng nếu có Giấy chứng nhận hợp pháp.

Ngoài ra, pháp luật liên quan:

Bộ luật Dân sự 2015, Điều 317 – 327: quy định về thế chấp tài sản.
Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi 2017: quy định phạm vi, điều kiện cho vay và nhận thế chấp.

2. Điều kiện hợp thửa đất để thế chấp ngân hàng

2.1. Điều kiện hợp thửa

Các thửa đất phải liền kề nhau.
Có cùng mục đích sử dụng theo Giấy chứng nhận.
Đáp ứng diện tích tối thiểu tách – hợp theo quy định UBND tỉnh.

2.2. Điều kiện thế chấp sau khi hợp thửa

Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sau khi hợp thửa.
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
Chủ sở hữu có đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định.

>>> Xem thêm: Cần làm giấy tờ nhà đất gấp? Hãy chọn Dịch vụ làm sổ đỏ.

3. Lợi ích của việc hợp thửa đất thế chấp

Tăng giá trị tài sản bảo đảm: Một thửa đất lớn, liền mạch thường có giá trị cao hơn nhiều thửa nhỏ cộng lại.
Thuận lợi cho thẩm định ngân hàng: Hồ sơ rõ ràng, dễ định giá, giảm rủi ro cho ngân hàng.
Hỗ trợ kế hoạch đầu tư: Chủ đất dễ dàng xin phép xây dựng dự án, phân lô, hoặc thế chấp vay vốn quy mô lớn.

Xem thêm: Sang tên sổ đỏ cho người thân: Các vấn đề về thuế TNCN

4. Rủi ro khi hợp thửa đất để thế chấp ngân hàng

Khác mục đích sử dụng: Nếu các thửa đất có mục đích khác nhau (đất ở – đất nông nghiệp), sẽ không được hợp thửa.
Dính quy hoạch: Đất thuộc diện quy hoạch có thể bị hạn chế đăng ký biến động, gây khó khăn khi thế chấp.
Điều kiện ngân hàng khắt khe: Một số ngân hàng chỉ nhận thế chấp đất ở hoặc đất thương mại, không chấp nhận đất nông nghiệp.

>>> Xem thêm: Những trường hợp được miễn lệ phí trong Thủ tục tách thửa, hợp thửa.

5. Ví dụ minh họa thực tế về hợp thửa đất

Ông Tuấn tại Long An có 3 thửa đất ở liền kề, diện tích mỗi thửa 150 m². Khi hợp thửa thành một thửa duy nhất 450 m² và xin cấp Giấy chứng nhận mới, ông mang thế chấp tại ngân hàng:

Sau khi hợp thửa, đất được định giá 9 tỷ đồng, ngân hàng đồng ý cho vay tối đa 6 tỷ.
Nếu để nguyên 3 thửa riêng lẻ, tổng giá trị chỉ 8 tỷ đồng và ngân hàng chỉ duyệt mức vay tối đa 5 tỷ.

Qua đó cho thấy, hợp thửa trước khi thế chấp mang lại lợi ích rõ rệt về giá trị và hạn mức vay.

>>> Xem thêm: Bạn sẽ cần luật sư hay chỉ cần Thủ tục công chứng?

Kết luận

Thực hiện hợp thửa thế chấp ngân hàng có thể mang lại lợi ích “lợi cả đôi đường”: vừa tăng giá trị tài sản, vừa nâng hạn mức tín dụng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, người sử dụng đất cần nắm chắc điều kiện hợp thửa, yêu cầu pháp lý và chính sách của từng ngân hàng. Việc tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư trước khi tiến hành sẽ giúp hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả tài chính.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Đất sử dụng từ trước 1993 làm sổ đỏ thế nào?

Các bài viết liên quan:

>>> Kiểm tra quy hoạch đất: tránh mua nhầm đất dính quy hoạch

>>> Thu hồi đất quy hoạch: khi nào được nhận bồi thường?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.