Tách thửa đất cho người nước ngoài: Quy định có gì khác biệt?
Trong những năm gần đây, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều người nước ngoài đến sinh sống, làm việc và đầu tư. Một trong những vấn đề pháp lý được quan tâm là việc tách thửa đất cho người nước ngoài. Liệu thủ tục này có gì khác biệt so với công dân Việt Nam? Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định pháp luật mới nhất, đồng thời minh họa bằng ví dụ thực tế để làm rõ quyền lợi và hạn chế của người nước ngoài trong lĩnh vực sử dụng đất tại Việt Nam.
1. Căn cứ pháp lý liên quan đến tách thửa đất của người nước ngoài
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 4: Khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều 190: Người sử dụng đất hợp pháp mới được tách thửa, cấp Giấy chứng nhận.
Điều 138: Quy định quyền tách thửa thuộc về người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2020):
Điều 159: Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án), không được đứng tên quyền sử dụng đất ở.
Như vậy, pháp luật Việt Nam không cho phép người nước ngoài trực tiếp sở hữu đất, nên quyền tách thửa đất đối với người nước ngoài bị hạn chế đáng kể.
2. Người nước ngoài có được tách thửa đất không?
Câu trả lời: Không được trực tiếp tách thửa đất đứng tên người nước ngoài.
Người nước ngoài không có quyền sử dụng đất lâu dài như công dân Việt Nam. Thay vào đó, họ chỉ được:
Mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại trong dự án.
Thuê đất của Nhà nước hoặc của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
Trong các trường hợp này, người nước ngoài không được nộp đơn xin tách thửa như người Việt Nam, vì không phải chủ thể có quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
3. Trường hợp ngoại lệ khi tách thửa liên quan đến đất người nước ngoài
Dù bị hạn chế, nhưng trên thực tế vẫn có một số trường hợp gián tiếp liên quan đến tách thửa đất cho người nước ngoài, cụ thể:
Qua pháp nhân Việt Nam: Người nước ngoài thành lập công ty tại Việt Nam và công ty này được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, khi đó công ty (tư cách pháp nhân Việt Nam) có quyền xin tách thửa đất theo quy định.
Qua thừa kế, tặng cho: Nếu người nước ngoài thừa kế quyền sử dụng đất, họ không được đứng tên sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng lại cho người khác. Khi đó, việc tách thửa sẽ do bên nhận chuyển nhượng (là cá nhân/tổ chức trong nước) thực hiện.
Đối với dự án đầu tư: Nhà đầu tư nước ngoài thuê đất để làm dự án, trong quá trình thực hiện có thể đề nghị điều chỉnh ranh giới, diện tích thông qua cơ quan quản lý, tương tự thủ tục tách/hợp thửa đối với đất thuê.
4. Ví dụ minh họa thực tế về tách thửa đất liên quan đến người nước ngoài
Ông Lee (quốc tịch Hàn Quốc) muốn mua 200 m² đất thổ cư tại TP.HCM để xây nhà ở. Tuy nhiên, pháp luật không cho phép ông đứng tên quyền sử dụng đất. Giải pháp được đưa ra là ông Lee thành lập công ty 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam. Công ty này thuê đất thương mại – dịch vụ của Nhà nước trong khu vực quy hoạch dự án và được cấp Giấy chứng nhận. Khi cần điều chỉnh diện tích, công ty có thể nộp hồ sơ xin tách thửa đất thuê theo đúng quy định.
Trường hợp này cho thấy, người nước ngoài không thể trực tiếp tách thửa đất, nhưng có thể gián tiếp thông qua pháp nhân Việt Nam hoặc hình thức đầu tư.
Việc tách thửa đất cho người nước ngoài có sự khác biệt lớn so với công dân Việt Nam. Người nước ngoài không thể trực tiếp đứng tên sổ đỏ và nộp đơn xin tách thửa, mà chỉ có thể gián tiếp thực hiện thông qua doanh nghiệp, dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng quyền thừa kế. Do đó, trước khi tham gia giao dịch bất động sản tại Việt Nam, người nước ngoài cần tìm hiểu kỹ khung pháp lý và lựa chọn con đường phù hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
