Trong giao dịch mua bán tài sản, việc bên bán che giấu tình trạng pháp lý là rủi ro phổ biến khiến người mua dễ rơi vào tranh chấp. Khi thông tin quan trọng bị cố ý bỏ qua, người mua không thể đánh giá đúng khả năng chuyển giao quyền sở hữu, dẫn đến hợp đồng có nguy cơ vô hiệu hoặc bị hủy theo yêu cầu của bên bị thiệt hại. Pháp luật dân sự quy định rất rõ về nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán và hậu quả khi vi phạm. Bài viết dưới đây phân tích điều kiện để giao dịch bị tuyên vô hiệu và cách bảo vệ quyền lợi của người mua.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có được giữ bản chính hồ sơ không?
1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản
Theo “Điều 442 Bộ luật Dân sự 2015”, bên bán có nghĩa vụ:
-
Cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ về tài sản;
-
Bảo đảm quyền sở hữu của mình đối với tài sản bán;
-
Thông báo rõ nếu tài sản đang bị tranh chấp, kê biên, hạn chế quyền định đoạt.
Việc không thông báo hoặc cố ý che giấu những thông tin này được xem là vi phạm nghĩa vụ trung thực trong giao dịch.
>>> Xem thêm: Phân tích chi tiết ưu – nhược điểm khi thuê dịch vụ sổ đỏ trọn gói
2. Che giấu tình trạng pháp lý có làm hợp đồng vô hiệu không?
2.1. Vô hiệu do bị lừa dối (Điều 127 BLDS 2015)
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu bên bán cố ý đưa ra thông tin sai sự thật hoặc che giấu tình trạng pháp lý khiến người mua hiểu nhầm.
Điều kiện gồm:
-
Bên bán biết tài sản đang có vướng mắc pháp lý;
-
Có hành vi che giấu, không cung cấp thông tin quan trọng;
-
Hành vi đó làm người mua xác lập giao dịch trái với ý chí thực sự.
Ví dụ:
Bên bán biết đất đang bị kê biên thi hành án nhưng vẫn nói “đất sạch, sang tên ngay được”.
→ Hợp đồng có thể bị vô hiệu do lừa dối.
2.2. Vô hiệu do vi phạm điều cấm (Điều 123 BLDS 2015)
Nếu tài sản bị cấm giao dịch, như đất nông nghiệp đang bị thu hồi, tài sản là tang vật vụ án, hoặc đang trong thời gian bị phong tỏa… thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu.
Trong trường hợp này, dù người mua biết hay không biết, giao dịch vẫn vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật.
2.3. Vô hiệu từng phần khi chỉ một phần tài sản bị vướng pháp lý
Nếu hợp đồng liên quan đến nhiều tài sản, trong đó chỉ một phần đang bị hạn chế quyền sở hữu, thì phần giao dịch đó bị vô hiệu theo “Điều 131 BLDS 2015”, trừ khi các bên thống nhất hủy toàn bộ.
>>> Xem thêm: Khi nào cần làm công chứng thừa kế – phân biệt trường hợp
3. Hệ quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (“Điều 131 BLDS 2015”);
-
Nếu người mua bị thiệt hại (mất thời gian, chi phí, lợi ích dự tính…) thì có thể yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại;
-
Nếu che giấu có dấu hiệu gian dối nghiêm trọng, người bán có thể bị xử lý hình sự theo tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
4. Người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
4.1. Yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch
Bao gồm:
-
Giấy chứng nhận quyền sở hữu;
-
Văn bản xác nhận tài sản không bị kê biên;
-
Thông tin quy hoạch (đối với bất động sản);
-
Tình trạng cầm cố, thế chấp.
>>> Xem thêm: Những ưu điểm của Công chứng di chúc tại nhà cho người cao tuổi
4.2. Lập vi bằng hoặc ghi nhận việc giao dịch
Vi bằng giúp chứng minh người bán đã cam kết tài sản “không tranh chấp, không kê biên” nếu sau này phát hiện ngược lại.
4.3. Ngừng thực hiện hợp đồng khi phát hiện dấu hiệu bất thường
Nếu phát hiện tranh chấp hoặc hạn chế quyền sở hữu trước khi sang tên, người mua có quyền:
-
Đề nghị hủy hợp đồng;
-
Yêu cầu hoàn trả tiền cọc hoặc tiền đã thanh toán;
-
Khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Anh A mua một căn nhà với giá 1,8 tỷ đồng. Bên bán cam kết nhà “không tranh chấp, không thế chấp”. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc 200 triệu đồng, anh A phát hiện tài sản đang bị ngân hàng phong tỏa để xử lý nợ xấu.
Tòa xác định:
-
Bên bán biết rõ tình trạng pháp lý;
-
Cố tình che giấu thông tin;
→ Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do lừa dối.
Bên bán phải trả lại 200 triệu và bồi thường thêm 30 triệu chi phí phát sinh.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán nhà cần những giấy tờ gì? Hướng dẫn đầy đủ
6. Kết luận
Hợp đồng mua bán tài sản có thể bị tuyên vô hiệu nếu bên bán cố ý che giấu tình trạng pháp lý, gây hiểu nhầm hoặc khiến người mua không đánh giá được rủi ro. Người mua cần chủ động kiểm tra, yêu cầu cung cấp thông tin và ghi nhận bằng chứng trong quá trình giao dịch để bảo vệ quyền lợi.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Vi bằng có giá trị pháp lý thế nào? – Giải đáp từ chuyên gia
>>> Bồi thường thiệt hại khi bị lấn chiếm đất: Quy định mới nhất
>>> Các trường hợp đặc biệt nên dùng dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói để tiết kiệm công sức
>>> Hướng dẫn thủ tục đăng ký kết hôn với người đang công tác tại nước ngoài
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội cung cấp dịch vụ sao y, chứng thực bản chính
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
