Trong thị trường bất động sản đang phát triển, hình thức chuyển nhượng đất bằng hợp đồng ủy quyền ngày càng trở thành một phương thức giao dịch được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, trước khi quyết định bước chân vào thương vụ này, nhiều người đặt ra câu hỏi: ‘Có nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền?’ Điều này đưa ra hàng loạt thách thức và cơ hội mà người mua và người bán đều cần cân nhắc. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích ưu điểm, nhược điểm cùng với các quy định pháp lý liên quan đến việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền.
>>> Tìm hiểu thêm: Điều kiện công chứng văn bản thừa kế bao gồm những gì? Quy định về công chứng văn bản thừa kế di sản?
1. Chuyển nhượng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính
Quy trình Đăng Ký Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Bước 1: Công chứng hoặc Chứng thực Hợp đồng Chuyển Nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Bước 2: Kê khai Nghĩa Vụ Tài Chính (bao gồm cả trường hợp được miễn)
Chuẩn bị hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả trường hợp được miễn nếu có.
Bước 3: Đăng Ký Biến Động
Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Bước 2 và bước 3 có thể thực hiện cùng một thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng (gộp làm một).
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng hoặc chứng thực để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Hợp đồng ủy quyền không thể được sử dụng trong quy trình đăng ký sang tên vì không phải là một phần bắt buộc của hồ sơ đăng ký.
2. Phân biệt ủy quyền và chuyển nhượng
Việc ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất, khác với chuyển nhượng, nếu chỉ nhận ủy quyền mà không có việc chuyển nhượng thực sự có thể mang theo nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số quy định làm rõ cho nhận định trên:
Bên Nhận Ủy Quyền Nhân Danh Bên Ủy Quyền để Thực Hiện Công Việc Ủy Quyền:
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bên nhận ủy quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, và các quyền khác nếu có thỏa thuận.
Ủy quyền không chỉ là việc nhận thực hiện một số công việc mà còn là việc đại diện cho bên ủy quyền nhân danh thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Phạm Vi Ủy Quyền Có Thể Bị Giới Hạn:
Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên.
Cần lưu ý đến các điều khoản cụ thể trong hợp đồng ủy quyền để rõ ràng về quyền và trách nhiệm của bên nhận ủy quyền.
Như vậy, ủy quyền sử dụng đất không chỉ là một quá trình đơn thuần về việc thực hiện một số công việc mà còn đặt ra những vấn đề pháp lý quan trọng cần được xem xét và hiểu rõ để tránh rủi ro trong quá trình giao dịch.
Rủi Ro và Quyền Lợi trong Hợp Đồng Ủy Quyền Sử Dụng Đất
Phạm vi của ủy quyền được quyết định thông qua thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, nếu bên trả tiền cho bên sở hữu đất mà chỉ nhận ủy quyền mà không có thỏa thuận rõ ràng, nhiều trường hợp có thể không đảm bảo việc thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.
Khả năng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất:
Nếu có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại ký hợp đồng ủy quyền, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan vẫn giữ tên “chủ cũ”.
Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Ủy Quyền:
Vì là hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
Trong trường hợp có thù lao, bên ủy quyền cần trả thù lao và bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền.
Trường hợp không có thù lao, cần thông báo trước một thời gian hợp lý cho bên được ủy quyền.
Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhưng cần báo trước và bồi thường thiệt hại nếu có thù lao.
Lưu Ý Quan Trọng:
Thông báo chấm dứt ủy quyền cần được thực hiện bằng văn bản và có thời gian báo trước.
Nếu không có thông báo, hợp đồng với bên thứ ba vẫn giữ hiệu lực, trừ khi bên thứ ba biết hoặc cần biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
>>> Tìm hiểu thêm: Hợp đồng thuê nhà cho người lao động sắp nghỉ hưu có cần phải mang đi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hay không? Chi phí công chứng là bao nhiêu?
Trên đây là nội dung trả lời cho câu hỏi “Có nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền?”. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch