Xác định giá trị tài sản chia tách nhà đất và công chứng hợp đồng

Trong quá trình chia tách nhà đất giữa các cá nhân hoặc tổ chức, đặc biệt là các trường hợp có liên quan đến thừa kế, ly hôn, chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất, một yếu tố quan trọng cần lưu ý là xác định giá trị tài sản chia tách. Giá trị của nhà đất không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn là cơ sở tính thuế, phí và đảm bảo tính công bằng trong phân chia.

>>> Xem thêm: Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý thế nào khi chưa sang tên?

1. Tại sao cần xác định giá trị tài sản khi chia tách nhà đất?

Xác định giá trị tài sản là cơ sở để:

Phân chia tài sản đúng tỷ lệ giữa các bên có quyền sử dụng
Ghi nhận rõ phần giá trị được chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho
Tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đúng quy định
Làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ tài chính giữa các bên khi công chứng hợp đồng chia tách

Trong thực tiễn, việc chia tách mà không định giá rõ ràng thường dẫn đến tranh chấp, khiếu nại hoặc các rủi ro về thuế.

2. Căn cứ pháp lý liên quan đến xác định giá trị tài sản chia tách

Bộ luật Dân sự 2015: Quy định nguyên tắc định giá tài sản trong hợp đồng dân sự
Luật Đất đai 2013, Điều 114: Căn cứ xác định giá đất
Luật Công chứng 2014, Điều 41: Công chứng hợp đồng có đối tượng là bất động sản
Nghị định 10/2023/NĐ-CP: Về bảng giá đất và phương pháp xác định giá đất cụ thể
Thông tư 92/2015/TT-BTC: Hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

>>> Xem thêm: Những quy định mới nhất về mẫu hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất công chứng.

3. Các trường hợp phổ biến phải xác định giá trị tài sản chia tách

3.1. Chia tài sản sau ly hôn

Vợ chồng chia đôi tài sản chung là bất động sản phải xác định giá trị phần đất hoặc nhà để phân chia công bằng. Giá trị tài sản thường được xác định theo giá thị trường hoặc theo giá Nhà nước ban hành.

3.2. Chia thừa kế giữa nhiều người

Các thừa kế viên được hưởng quyền sử dụng đất hoặc nhà chung phải thống nhất giá trị phần được chia. Nếu có người nhận bằng hiện vật, người khác nhận bằng tiền thì việc xác định giá trị là bắt buộc để tính phần bù trừ.

3.3. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi cá nhân hoặc tổ chức dùng một phần quyền sử dụng đất làm vốn góp, việc công chứng chia tách phải kèm theo xác định giá trị để ghi nhận tài sản đúng vào phần vốn góp của doanh nghiệp.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách làm thủ tục tách thửa đất nhanh chóng.

4. Các phương pháp xác định giá trị tài sản chia tách

4.1. Giá do các bên tự thỏa thuận

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở tự nguyện. Các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản cần chia tách và ghi rõ trong hợp đồng.

Xem thêm: Top 3 văn phòng công chứng quận Long Biên Hà Nội

Tuy nhiên, mức giá này sẽ được cơ quan thuế kiểm tra khi tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nếu thấp hơn khung quy định, có thể bị truy thu theo bảng giá nhà nước.

4.2. Giá theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh

Mỗi địa phương ban hành bảng giá đất 5 năm một lần làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính. Trong nhiều trường hợp, đây là giá được cơ quan công chứng hoặc cơ quan thuế sử dụng làm giá trị cơ bản.

4.3. Định giá bởi đơn vị độc lập

Trong trường hợp các bên không thống nhất được giá trị, có thể thuê đơn vị thẩm định giá có chứng chỉ hành nghề. Kết quả thẩm định sẽ được công nhận làm căn cứ để chia tách, nhất là trong vụ việc ly hôn hoặc chia thừa kế có tranh chấp.

>>> Xem thêm: Những quy định mới về kỷ luật công chứng viên làm việc tại văn phòng công chứng.

5. Mẫu nội dung về xác định giá trị tài sản chia tách trong hợp đồng chia tách

Một hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất công chứng chuẩn cần có đoạn thể hiện rõ:

“Các bên đồng ý chia thửa đất số 123, tờ bản đồ số 45, diện tích 300m² tại địa chỉ… thành hai phần có giá trị tương đương, cụ thể:
Phần A: Diện tích 150m², trị giá 1.800.000.000 đồng giao cho Ông X.
Phần B: Diện tích 150m², trị giá 1.800.000.000 đồng giao cho Bà Y.
Các bên cam kết đã thỏa thuận thống nhất giá trị, không có khiếu nại về sau.”

6. Ví dụ minh họa thực tế xác định giá trị tài sản chia tách

Ví dụ 1:
Vợ chồng ông N và bà M ở Long An ly hôn và cần chia căn nhà 100m² trị giá khoảng 3 tỷ đồng. Do chưa đồng thuận, họ thuê đơn vị định giá tài sản độc lập. Kết quả thẩm định được dùng làm căn cứ trong hợp đồng chia tách đã công chứng, giúp hai bên phân chia hợp lý mà không phát sinh tranh chấp.

Ví dụ 2:
Ba anh em ở Đồng Nai thừa kế thửa đất 600m². Hai người đồng ý nhận đất, người thứ ba nhận tiền mặt tương đương phần giá trị 200m². Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ đã hướng dẫn định giá theo bảng giá đất tỉnh và đưa số liệu rõ vào hợp đồng chia tách, giúp các bên đăng ký sang tên suôn sẻ và tính đúng thuế phát sinh.

>>> Xem thêm: Dịch thuật công chứng các loại giấy tờ cá nhân cần lưu ý điều gì?

Kết luận

Xác định giá trị tài sản chia tách là bước then chốt trong quy trình lập và công chứng hợp đồng chia tách nhà đất. Đây không chỉ là yếu tố đảm bảo công bằng, mà còn giúp việc tính thuế, đăng ký quyền sử dụng đất diễn ra thuận lợi, minh bạch và đúng pháp luật.

Xem thêm: Tính thuế đối với thu nhập vãng lai

Nếu bạn cần hỗ trợ định giá nhà đất, soạn hợp đồng chia tách chuẩn hoặc công chứng các giao dịch có yếu tố bất động sản, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn và thực hiện trọn gói theo đúng quy định hiện hành.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.