Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà ở được đem bán trong khi vẫn đang có người thuê sinh sống hoặc sử dụng. Điều này làm phát sinh nhiều băn khoăn pháp lý, đặc biệt là công chứng nhà đang cho thuê có được thực hiện hay không, cần điều kiện gì và ai phải chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu không nắm rõ quy định, các bên rất dễ rơi vào tranh chấp sau khi ký hợp đồng. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của nhà đang cho thuê sẽ giúp quá trình công chứng và chuyển nhượng diễn ra an toàn, đúng luật.
>>> Xem thêm: Cách xử lý hợp đồng sai sót tại văn phòng công chứng
1. Nhà đang cho thuê có được mua bán không?
Theo pháp luật hiện hành, nhà đang cho thuê vẫn được phép mua bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hạn chế quyền chuyển nhượng.
Cụ thể, “Bộ luật Dân sự 2015” quy định quyền định đoạt tài sản thuộc về chủ sở hữu. Việc chủ nhà cho thuê không làm mất đi quyền bán, tặng cho hoặc thế chấp nhà ở, nếu:
-
Nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch
-
Không thuộc diện bị kê biên, tranh chấp
-
Không có thỏa thuận trong hợp đồng thuê cấm chuyển nhượng
Do đó, về nguyên tắc, công chứng nhà đang cho thuê là hoàn toàn có cơ sở pháp lý.
2. Điều kiện để công chứng nhà đang cho thuê
Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đang cho thuê, cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
-
Nhà ở có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp
-
Nhà không thuộc diện bị hạn chế giao dịch theo luật chuyên ngành
-
Hợp đồng thuê nhà được xác lập hợp pháp
-
Các bên mua bán thống nhất rõ tình trạng cho thuê tại thời điểm giao dịch
Công chứng viên sẽ xem xét tình trạng pháp lý của căn nhà, bao gồm cả quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê.
3. Hợp đồng thuê nhà có chấm dứt khi bán nhà không?
Đây là vấn đề quan trọng nhất khi công chứng nhà đang cho thuê.
Theo “Điều 133 Luật Nhà ở 2014”, trường hợp chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê thì:
-
Bên mua phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận khác
-
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê được chuyển giao cho chủ sở hữu mới
Như vậy, việc mua bán nhà không làm chấm dứt hợp đồng thuê, nếu người thuê vẫn có nhu cầu thuê và hợp đồng còn hiệu lực.
>>> Xem thêm: Có được ủy quyền làm dịch vụ sang tên sổ đỏ không?
4. Có cần sự đồng ý của người thuê khi công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc phải có chữ ký của người thuê trong hợp đồng mua bán nhà.
Tuy nhiên, trong thực tiễn công chứng:
-
Công chứng viên thường yêu cầu cung cấp hợp đồng thuê
-
Một số trường hợp cần xác nhận tình trạng thuê để tránh tranh chấp
-
Nếu hợp đồng thuê có điều khoản hạn chế chuyển nhượng, cần sự đồng ý của người thuê
Vì vậy, để việc công chứng nhà đang cho thuê diễn ra thuận lợi, các bên nên minh bạch thông tin về hợp đồng thuê ngay từ đầu.
5. Nội dung cần thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán
Khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đang cho thuê, hợp đồng cần thể hiện rõ:
-
Thực trạng nhà đang có người thuê
-
Thời hạn hợp đồng thuê còn lại
-
Trách nhiệm của bên mua đối với hợp đồng thuê
-
Thỏa thuận về việc tiếp tục hoặc chấm dứt hợp đồng thuê (nếu có)
Việc ghi nhận rõ ràng giúp hạn chế tranh chấp giữa bên mua – bên bán – bên thuê sau khi hoàn tất giao dịch.
>>> Xem thêm: Công chứng tại nhà cho người bệnh, khó di chuyển
6. Rủi ro pháp lý nếu không lưu ý tình trạng cho thuê
Nếu không làm rõ tình trạng cho thuê khi công chứng nhà đang cho thuê, các rủi ro có thể phát sinh gồm:
-
Bên mua không nhận được nhà đúng thời điểm mong muốn
-
Tranh chấp về quyền sử dụng nhà giữa bên mua và người thuê
-
Yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng thuê
-
Giao dịch bị khiếu nại, khởi kiện kéo dài
Trong nhiều vụ việc, bên mua dù đã nhận chuyển nhượng hợp pháp nhưng vẫn không thể sử dụng nhà cho đến khi hợp đồng thuê chấm dứt.
7. Công chứng viên có được từ chối công chứng không?
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu:
-
Không làm rõ được tình trạng pháp lý của nhà đang cho thuê
-
Có dấu hiệu che giấu thông tin gây thiệt hại cho bên mua
-
Hợp đồng mua bán vi phạm quyền lợi hợp pháp của người thuê
Việc từ chối này phù hợp với “Luật Công chứng 2024”, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.
8. Lưu ý để công chứng nhà đang cho thuê an toàn
Để việc công chứng nhà đang cho thuê diễn ra thuận lợi, các bên nên lưu ý:
-
Rà soát kỹ hợp đồng thuê trước khi ký hợp đồng mua bán
-
Thống nhất rõ trách nhiệm tiếp tục cho thuê hoặc chấm dứt thuê
-
Cung cấp đầy đủ thông tin cho công chứng viên
-
Ghi nhận rõ thỏa thuận về thời điểm bàn giao nhà
Sự minh bạch ngay từ đầu là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của các bên.
Kết luận
Công chứng nhà đang cho thuê là giao dịch hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, do liên quan đến quyền lợi của người thuê, hợp đồng mua bán cần được soạn thảo chặt chẽ, thể hiện rõ tình trạng cho thuê và trách nhiệm của các bên. Việc hiểu đúng quy định và thực hiện công chứng đúng trình tự sẽ giúp giao dịch an toàn, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý phát sinh sau này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Trình tự kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng ngoài trụ sở
>>> Bồi thường thiệt hại khi bị lấn chiếm đất: Quy định mới nhất
>>> Các trường hợp đặc biệt nên dùng dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói để tiết kiệm công sức
>>> Hướng dẫn thủ tục đăng ký kết hôn với người đang công tác tại nước ngoài
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội cung cấp dịch vụ sao y, chứng thực bản chính
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
