Trong thực tế giao dịch bất động sản, đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc, không tiếp tục bán nhà đất do giá tăng, có người trả cao hơn hoặc thay đổi nhu cầu cá nhân.
Vậy pháp luật quy định thế nào khi bên bán đổi ý không bán nữa? Bên mua có được đòi lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.
>>> Xem thêm: Cần công chứng hợp đồng, di chúc, ủy quyền? Hãy liên hệ văn phòng công chứng ngay hôm nay.
1. Bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc có vi phạm pháp luật không?
Bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc có phải là vi phạm hợp đồng?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi đã nhận tiền đặt cọc, bên bán có nghĩa vụ:
-
Tiếp tục thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán;
-
Không được đơn phương từ chối nếu không có căn cứ hợp pháp.
👉 Vì vậy, bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc và không bán nhà đất nữa được xác định là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Xử lý tiền đặt cọc khi bên bán đổi ý không bán nhà đất
Phạt cọc khi bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
👉 Như vậy, khi bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc:
-
Phải trả lại toàn bộ tiền đặt cọc;
-
Đồng thời bồi thường thêm một khoản tương đương tiền đặt cọc (thường gọi là phạt cọc gấp đôi).
Trường hợp xử lý tiền đặt cọc theo thỏa thuận
Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận khác về hậu quả khi hủy đặt cọc, ví dụ:
-
Chỉ hoàn trả tiền đặt cọc, không phạt;
-
Phạt cọc với mức cao hơn hoặc thấp hơn;
-
Hoặc không áp dụng phạt cọc.
👉 Khi đó, việc xử lý tiền đặt cọc sẽ thực hiện đúng theo nội dung hợp đồng.
>>> Xem thêm: Bật mí cách chuyên viên công chứng thường dùng khi Kiểm tra sổ đỏ giả
3. Bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc có phải bồi thường thiệt hại không?
Bồi thường thiệt hại ngoài tiền phạt cọc
Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại nếu:
-
Có thiệt hại thực tế;
-
Có mối quan hệ nhân quả với hành vi vi phạm.
👉 Nếu bên mua chứng minh được các thiệt hại như:
-
Chi phí công chứng, môi giới;
-
Chi phí vay vốn, đặt cọc ngân hàng;
-
Thiệt hại do mất cơ hội mua nhà khác;
👉 Bên bán có thể phải bồi thường thêm ngoài khoản phạt cọc, nếu các bên không có thỏa thuận loại trừ trách nhiệm này.
4. Trường hợp bên bán đổi ý nhưng không phải chịu phạt cọc
Bên bán đổi ý do lỗi của bên mua
Bên bán không bị coi là vi phạm nếu:
-
Bên mua không đủ tiền thanh toán;
-
Không ký hợp đồng đúng thời hạn;
-
Không đáp ứng điều kiện đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc.
👉 Trong trường hợp này, bên mua có thể bị mất cọc theo thỏa thuận.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Theo Điều 123, Điều 124, Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có thể vô hiệu nếu:
-
Người ký không có năng lực hành vi dân sự;
-
Bị lừa dối, cưỡng ép;
-
Tài sản đặt cọc thuộc diện cấm giao dịch.
👉 Khi hợp đồng vô hiệu:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
-
Không áp dụng phạt cọc.
>>> Xem thêm: Nhiều người vẫn nhầm lẫn về Thủ tục công chứng.
5. Ví dụ minh họa thực tế khi bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc
Ví dụ thực tế:
Ông A nhận 400 triệu đồng tiền đặt cọc của bà B để bán một căn nhà tại Hà Nội, thời hạn 30 ngày ký hợp đồng mua bán. Sau khi nhận cọc, do giá nhà tăng mạnh, ông A thông báo không bán nữa.
Tòa án xác định:
-
Ông A là bên nhận đặt cọc;
-
Việc không bán nhà là từ chối giao kết hợp đồng trái thỏa thuận.
👉 Ông A buộc phải:
-
Trả lại 400 triệu đồng tiền đặt cọc;
-
Trả thêm 400 triệu đồng tiền phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
6. Kết luận
Khi bên bán đổi ý sau khi nhận đặt cọc, pháp luật xác định đây là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc lỗi thuộc về bên mua. Trong trường hợp vi phạm, bên bán phải:
-
Hoàn trả tiền đặt cọc;
-
Đồng thời bồi thường một khoản tương đương tiền đặt cọc.
Để hạn chế rủi ro, người mua cần:
-
Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chặt chẽ;
-
Quy định cụ thể phạt cọc và bồi thường;
-
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc ngay từ đầu.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Công chứng di sản ở xa: Quy trình cho người thừa kế.
>>> Công chứng di sản không có di chúc: Cách chia theo quy định pháp luật.
>>> Các bước kiểm tra hồ sơ khi công chứng tại Văn phòng công chứng Hà Nội diễn ra ra sao?
>>> Sao y là gì? Khái niệm, giá trị và vai trò trong hồ sơ hành chính – pháp lý
>>> Phân biệt hợp đồng tặng cho có điều kiện và không điều kiện theo pháp luật
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
