Trong các giao dịch mua bán nhà đất, việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi đặt cọc, bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc do không vay được ngân hàng, thay đổi kế hoạch tài chính hoặc phát sinh biến cố cá nhân.
Vậy trong trường hợp bên mua không đủ tài chính để tiếp tục mua nhà đất, tiền đặt cọc sẽ được xử lý thế nào? Có bị mất cọc hoàn toàn không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dưới góc độ pháp lý.
>>> Xem thêm: Bạn muốn công chứng hợp đồng nhanh, chính xác? Hãy đến Văn phòng công chứng Hà Nội.
1. Bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc có bị coi là vi phạm hợp đồng không?
1.1. Xác định nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để:
-
Giao kết hợp đồng;
-
Thực hiện hợp đồng.
👉 Khi bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc, dẫn đến việc không ký hợp đồng mua bán đúng hạn, thì về nguyên tắc:
-
Bên mua bị xem là vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
1.2. Trường hợp không đủ tiền có được coi là sự kiện bất khả kháng không?
Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là:
-
Sự kiện xảy ra khách quan;
-
Không thể lường trước;
-
Không thể khắc phục được.
👉 Việc không đủ tài chính, không vay được tiền:
-
Không được coi là sự kiện bất khả kháng;
-
Không phải căn cứ để miễn trách nhiệm vi phạm hợp đồng.
2. Xử lý tiền đặt cọc khi bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc
2.1. Mất tiền đặt cọc theo quy định pháp luật
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”
👉 Do đó, khi bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc và không tiếp tục mua:
-
Bên mua có thể bị mất toàn bộ tiền đặt cọc.
2.2. Có phải bồi thường thêm ngoài tiền đặt cọc không?
-
Nếu hợp đồng chỉ thỏa thuận phạt cọc: bên mua chỉ mất tiền đặt cọc;
-
Nếu hợp đồng có thỏa thuận bồi thường thiệt hại: bên mua có thể phải bồi thường thêm.
Căn cứ Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về phạt vi phạm hợp đồng.
>>> Xem thêm: Nếu bạn đang tìm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh chóng, uy tín và hỗ trợ tận nơi, đây chính là lựa chọn đáng tin cậy nhất hiện nay.
3. Trường hợp bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc nhưng không bị mất cọc
3.1. Hợp đồng đặt cọc có điều kiện về tài chính
Nếu hợp đồng đặt cọc ghi rõ:
-
“Việc mua bán phụ thuộc vào việc bên mua được ngân hàng giải ngân”;
-
Hoặc “Nếu bên mua không vay được vốn thì được hoàn lại tiền đặt cọc”.
👉 Khi đó, bên mua không bị coi là vi phạm, và tiền đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận.
3.2. Lỗi thuộc về bên bán
Nếu bên mua không đủ tiền là do:
-
Bên bán không cung cấp đủ hồ sơ pháp lý để vay ngân hàng;
-
Nhà đất không đủ điều kiện thế chấp;
👉 Trách nhiệm thuộc về bên bán, bên mua không bị mất cọc.
4. Bên bán cần xử lý thế nào khi bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc?
4.1. Thương lượng, gia hạn thời gian
Trong thực tế, nhiều bên bán lựa chọn:
-
Gia hạn thêm thời gian cho bên mua;
-
Tránh tranh chấp, kiện tụng kéo dài.
4.2. Đơn phương chấm dứt và giữ tiền đặt cọc
Nếu:
-
Hết thời hạn;
-
Bên mua không có khả năng thanh toán;
👉 Bên bán có quyền:
-
Chấm dứt thỏa thuận đặt cọc;
-
Giữ tiền đặt cọc theo luật.
>>> Xem thêm: Đây là hướng dẫn Thủ tục làm sổ đỏ mà bất kỳ ai trước khi làm sổ cũng nên đọc.
5. Ví dụ minh họa thực tế khi bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc
Ví dụ thực tế:
Anh A đặt cọc 300 triệu đồng mua nhà của chị B, thời hạn 30 ngày ký hợp đồng mua bán. Hợp đồng đặt cọc không ghi điều kiện vay ngân hàng.
Sau 30 ngày, anh A không vay được tiền và thông báo không mua nữa. Tòa án xác định:
-
Anh A là bên đặt cọc;
-
Không đủ tiền không phải sự kiện bất khả kháng.
👉 Chị B được quyền giữ toàn bộ tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
6. Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất
-
Chỉ đặt cọc khi đã có phương án tài chính rõ ràng;
-
Ghi rõ điều kiện vay vốn ngân hàng trong hợp đồng;
-
Thỏa thuận mức phạt cọc phù hợp;
-
Nên công chứng hợp đồng đặt cọc để hạn chế tranh chấp;
-
Không đặt cọc số tiền quá lớn khi chưa chắc chắn nguồn vốn.
7. Kết luận
Khi bên mua không đủ tiền sau khi đặt cọc, về nguyên tắc pháp luật, bên mua bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc và có thể mất toàn bộ tiền đặt cọc. Việc không đủ tài chính không phải lý do miễn trách nhiệm, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.
Để tránh rủi ro, bên mua cần:
-
Tính toán kỹ khả năng tài chính;
-
Soạn hợp đồng đặt cọc có điều kiện rõ ràng;
-
Nhờ công chứng viên hoặc luật sư tư vấn trước khi ký.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Công chứng di sản con nuôi trong gia đình ra sao?
>>> Văn bản thỏa thuận phân chia di sản giữa anh chị em.
>>> Những quyền lợi nào được bảo đảm khi công chứng tại Văn phòng công chứng Hà Nội?
>>> Cách thực hiện sao y bản chính tại UBND và phòng công chứng theo quy trình chuẩn.
>>> Công chứng tặng cho: Các điều kiện về tài sản, chủ thể và hiệu lực pháp lý.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
