Trong thực tiễn giao dịch nhà đất, hợp đồng đặt cọc thường được lập nhằm “giữ chỗ” và ràng buộc trách nhiệm giữa các bên trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, do biến động giá cả, tình trạng pháp lý hoặc khả năng tài chính, nhiều bên đặt ra câu hỏi: Hợp đồng đặt cọc nhà đất có thể thỏa thuận điều kiện hủy bỏ không?
Bài viết dưới đây sẽ làm rõ tính hợp pháp của điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, căn cứ pháp luật điều chỉnh và cách soạn thảo điều khoản này để hạn chế tranh chấp.
>>> Xem thêm: Cần công chứng hợp đồng? Xem ngay hướng dẫn.
1. Hợp đồng đặt cọc nhà đất được pháp luật quy định như thế nào?
1.1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
👉 Hợp đồng đặt cọc nhà đất là hợp đồng dân sự, chịu sự điều chỉnh chung của Bộ luật Dân sự về:
-
Giao kết hợp đồng;
-
Thực hiện hợp đồng;
-
Sửa đổi, chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng.
1.2. Nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng
Theo Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền:
-
Tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng;
-
Miễn là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
👉 Đây chính là cơ sở pháp lý cho phép thỏa thuận điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
2. Có được thỏa thuận điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nhà đất không?
2.1. Pháp luật không cấm thỏa thuận điều kiện hủy bỏ
Bộ luật Dân sự không có quy định cấm các bên thỏa thuận:
-
Điều kiện được hủy hợp đồng đặt cọc;
-
Trường hợp không áp dụng phạt cọc;
-
Trường hợp hoàn trả tiền đặt cọc.
👉 Do đó, điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn hợp pháp nếu:
-
Được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng;
-
Các bên tự nguyện thỏa thuận.
2.2. Điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc khác gì vi phạm hợp đồng?
-
Hủy bỏ theo thỏa thuận:
→ Không bị coi là vi phạm
→ Không áp dụng phạt cọc -
Đơn phương từ chối trái thỏa thuận:
→ Là vi phạm hợp đồng
→ Áp dụng phạt cọc theo Điều 328 BLDS 2015
👉 Việc phân biệt này có ý nghĩa quyết định trong xử lý tiền đặt cọc.
>>> Xem thêm: Bạn đã biết cách so sánh Phí công chứng giữa các văn phòng?
3. Các điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thường gặp trong thực tế
3.1. Điều kiện hủy bỏ do nguyên nhân pháp lý
Một số điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nhà đất thường được thỏa thuận:
-
Nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
-
Sổ đỏ đang tranh chấp;
-
Không được cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng.
👉 Khi xảy ra các trường hợp này, các bên được hủy hợp đồng mà không bị phạt cọc.
3.2. Điều kiện hủy bỏ do yếu tố tài chính
Ví dụ:
-
Bên mua không vay được ngân hàng;
-
Ngân hàng từ chối giải ngân;
-
Không đủ tiền thanh toán đúng hạn do nguyên nhân khách quan.
👉 Nếu được thỏa thuận trước, đây là điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc hợp pháp.
4. Hậu quả pháp lý khi hủy bỏ hợp đồng đặt cọc theo điều kiện đã thỏa thuận
4.1. Xử lý tiền đặt cọc
Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ:
-
Hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết;
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
👉 Trường hợp hủy bỏ theo điều kiện đã thỏa thuận:
-
Bên bán hoàn trả tiền đặt cọc;
-
Không áp dụng phạt cọc;
-
Không phát sinh trách nhiệm bồi thường.
4.2. Không phát sinh trách nhiệm vi phạm hợp đồng
Vì hủy bỏ đúng thỏa thuận:
-
Không coi là đơn phương chấm dứt trái pháp luật;
-
Không bị xử lý theo Điều 328 về phạt cọc.
>>> Xem thêm: Bạn không cần ra khỏi nhà, vẫn có thể sử dụng Dịch vụ công chứng tận nơi nhanh chóng.
5. Ví dụ minh họa thực tế về điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc
Ví dụ thực tế:
Ông A đặt cọc 300 triệu đồng mua nhà của bà B. Trong hợp đồng đặt cọc có ghi rõ:
“Trường hợp bên mua không được ngân hàng chấp thuận cho vay trong vòng 20 ngày kể từ ngày đặt cọc thì hai bên được hủy hợp đồng, bên bán hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc.”
Sau 20 ngày, ngân hàng từ chối cho vay. Hai bên lập biên bản hủy hợp đồng.
👉 Trường hợp này:
-
Việc hủy bỏ hợp đồng là đúng thỏa thuận;
-
Bà B chỉ phải trả lại 300 triệu đồng;
-
Không áp dụng phạt cọc.
6.Kết luận
Pháp luật hiện hành cho phép các bên thỏa thuận điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nhà đất, dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện trong giao kết hợp đồng. Khi điều kiện hủy bỏ được ghi nhận rõ ràng, việc chấm dứt hợp đồng không bị coi là vi phạm và không áp dụng phạt cọc.
Để tránh rủi ro và tranh chấp, khi lập hợp đồng đặt cọc nhà đất, các bên nên:
-
Quy định cụ thể điều kiện hủy bỏ;
-
Ghi rõ cách xử lý tiền đặt cọc;
-
Ưu tiên công chứng hợp đồng để đảm bảo giá trị pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Giấy ủy quyền nhận tiền mất có cấp lại bản sao công chứng được không?
>>> Dùng chữ ký điện tử trong văn bản từ chối nhận di sản
>>> Hồ sơ gấp mà chưa kịp công chứng? Hãy ghé Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật ngay hôm nay!
>>> Dịch vụ công chứng dịch thuật nhanh chóng, đảm bảo chất lượng
>>> Mẫu hợp đồng tặng cho chuẩn pháp luật trước khi công chứng
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
