Mua nhà cũ không có giấy phép xây dựng: Rủi ro và cách xử lý
Trong quá trình giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người mua gặp tình huống mua nhà cũ không có giấy phép xây dựng. Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi lâu dài. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những rủi ro thường gặp và gợi ý cách xử lý nhà không giấy phép để giúp bạn tránh tranh chấp, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp.
>>> Xem thêm: Tại sao nên đến văn phòng công chứng thay vì chứng thực tại phường?
1. Rủi ro khi mua nhà không có giấy phép xây dựng
1.1. Nguy cơ bị xử phạt hành chính
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không có giấy phép (đối với công trình bắt buộc phải xin phép) có thể bị phạt từ 60 triệu đến 80 triệu đồng. Chủ sở hữu mới có thể phải gánh trách nhiệm nộp phạt nếu mua lại căn nhà vi phạm.
1.2. Khó khăn trong việc sang tên sổ đỏ
Nhà không có giấy phép xây dựng thường khó hoàn công và cập nhật tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này gây trở ngại khi người mua muốn sang tên sổ đỏ, thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng sau này.
1.3. Nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ
Nếu công trình vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch hoặc xây dựng trên đất không được phép, cơ quan chức năng có thể ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ. Khi đó, người mua có nguy cơ mất trắng số tiền đã bỏ ra.
>>> Xem thêm: Phân tích chi tiết ưu – nhược điểm khi thuêdịch vụ sổ đỏ trọn gói
1.4. Dễ phát sinh tranh chấp
Nhà không có giấy phép xây dựng thường không đảm bảo về kết cấu, diện tích thực tế và pháp lý. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp với hàng xóm, cơ quan quản lý hoặc chính người bán.
2. Cách xử lý nhà không giấy phép khi mua lại
2.1. Kiểm tra pháp lý trước khi mua
Người mua cần yêu cầu người bán cung cấp:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Hồ sơ kỹ thuật căn nhà.
Biên bản, quyết định xử phạt (nếu có).
Việc này giúp đánh giá rõ tình trạng pháp lý và hạn chế rủi ro.
Trong một số trường hợp, người mua có thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng bổ sung hoặc hoàn công nếu công trình đáp ứng điều kiện theo quy định. Đây là cách để hợp pháp hóa căn nhà và tránh rắc rối sau này.
2.3. Thỏa thuận trách nhiệm trong hợp đồng mua bán
Trong hợp đồng, cần ghi rõ trách nhiệm giữa bên mua và bên bán đối với các khoản phạt hành chính, chi phí xin giấy phép hoặc xử lý tháo dỡ. Điều này giúp tránh tranh chấp pháp lý khi phát sinh sự cố.
2.4. Xin tư vấn pháp lý trước khi ký hợp đồng
Người mua nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên để được phân tích rủi ro và tư vấn cách xử lý nhà không giấy phép một cách an toàn, đúng quy định pháp luật.
Không nên chỉ chú trọng giá rẻ, mà cần ưu tiên tính pháp lý.
Nếu nhà không có giấy phép nhưng có khả năng hợp thức hóa, hãy thương lượng giảm giá để trừ chi phí làm giấy tờ.
Trường hợp công trình nằm trên đất nông nghiệp, đất lấn chiếm hoặc trái quy hoạch thì tuyệt đối không nên mua.
Kết luận
Việc mua nhà cũ không có giấy phép xây dựng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và tài chính. Người mua cần trang bị kiến thức, kiểm tra kỹ hồ sơ và áp dụng đúng cách xử lý nhà không giấy phép để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
