Sổ đỏ hộ gia đình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình. Do đối tượng được cấp là hộ gia đình, vì vậy khi sang tên sổ đỏ thường gặp một số những vướng mắc nhất định, thậm chí là có thể xảy ra tranh chấp quyền lợi giữa các thành viên trong gia đình. Trong bài viết dưới đây, Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ sẽ cung cấp các thông tin để bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề sang tên sổ đỏ hộ gia đình theo quy định mới nhất hiện nay.
1. Thế nào là sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình”?
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình được xem là người sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Vậy nên, hộ gia đình có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Do đó, việc sang tên Sổ đỏ hộ gia đình khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc để Nhà nước quản lý đất đai.
2. Sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” cần có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Theo các quy định trên thì khi chuyển nhượng, tặng cho đất hộ gia đình thì cần có sự đồng ý của tất cả thành viên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trong hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý chuyển nhượng của tất cả thành viên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đối với thửa đất chuyển nhượng, tặng cho là những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp Giấy chứng nhận.
3. Điều kiện sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” năm 2022
– Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 thì có 03 trường hợp hộ gia đình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện bao gồm:
+ Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
– Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, tặng cho.
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Do đó, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho chỉ được nhận chuyển nhượng, tặng cho khi không thuộc trường hợp cấm theo quy định trên.
4. Thủ tục sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình”
– Thành phần hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Bản gốc hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đã được công chứng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã cấp.
+ Văn bản của tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
+ Văn bản xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Bản sao có chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán.
+ Các loại giấy tờ được xác định làm căn cứ thuộc các đối tượng theo quy định được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân (với trường hợp được miễn).
+ Bản gốc của tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu số 01.
– Thủ tục sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Khi sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” thì các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện công chứng hợp đồng tại các phòng công chứng của nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư nhân mà có trụ sở đặt trong phạm vi của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần sang tên.
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Theo đó, đối với những trường hợp mà theo pháp luật được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân thì vẫn phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí. Ngoài ra, giữa các bên trong hợp đồng được phép thỏa thuận với nhau về người nộp.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” (đăng ký biến động)
Theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Cách 1: Hộ gia đình nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Trường hợp này Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận hồ sơ, trong vòng 03 ngày làm việc phải chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai.
Cách 2: Hộ gia đình không nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Trả kết quả
Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
5. Thuế, phí phải nộp trong việc sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình”
Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính; Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính và Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ ngày 15/01/2022 của Chính phủ; Thông tư 85/2019/TT-BTC ngày 29/11/2019 của Bộ Tài chính thì khi thực hiện việc sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” sẽ phải nộp các loại thuế, phí, lệ phí gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ biến động.
– Thuế thu nhập cá nhân
+ Người thực hiện: Do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người chuyển nhượng phải nộp.
+ Mức nộp thuế: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
+ Miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện sang tên trong hai trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC: (i) Chuyển nhượng giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; (ii) Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.
– Lệ phí trước bạ
+ Người thực hiện: Do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.
+ Mức nộp lệ phí: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng).
+ Miễn lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo đó, Khi nhận tặng cho hay thừa kế nhà, đất mà có một trong các mối quan hệ trên thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong các trường hợp trên vẫn phải thực hiện kê khai để Nhà nước quản lý.
– Phí thẩm định hồ sơ: phí thẩm định hồ sơ cấp “Sổ đỏ hộ gia đình” sẽ tùy thuộc vào diện tích, quy mô của thửa đất hay mục đích sử dụng, điều kiện hay tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ mà mỗi tỉnh sẽ đưa ra những quy định riêng về mức thu phí đối với từng trường hợp.
Như vậy, về cơ bản thì thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình không có gì khác biệt so với các trường hợp sang tên sổ đỏ khác. Tuy nhiên việc thực hiện thủ tục này sẽ gặp nhiều khó khăn hơn bởi có thể sẽ phát sinh nhiều tranh chấp. Nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch