Thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay: Đặc điểm ra sao?

Thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến trong hoạt động tín dụng, đặc biệt đối với vay mua nhà, đầu tư xây dựng hoặc mua sắm tài sản có giá trị lớn. Việc xác lập giao dịch thế chấp đối với loại tài sản chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến điều kiện tài sản, hiệu lực giao dịch và quyền xử lý của bên nhận bảo đảm.

>>> Xem thêm: Có nên thuê dịch vụ làm sổ đỏ lần đầu khi chưa nắm rõ quy trình pháp lý?

1. Thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là gì?

Theo quy định của pháp luật dân sự, tài sản bảo đảm không chỉ là tài sản hiện có mà còn có thể là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Điều này cho thấy tài sản hình thành từ vốn vay có thể được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ dù tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, tài sản chưa tồn tại hoặc chưa thuộc quyền sở hữu của bên vay.

Trong thực tiễn, loại tài sản này thường bao gồm:

Nhà ở đang xây dựng bằng tiền vay;
Căn hộ mua theo hợp đồng mua bán chưa được cấp giấy chứng nhận;
Máy móc, dây chuyền sản xuất được hình thành bằng nguồn vốn tín dụng;
Phương tiện vận tải hoặc tài sản đầu tư bằng khoản vay ngân hàng.

2. Đặc điểm của thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay

2.1. Thế chấp tài sản hình thành gắn với nguồn vốn vay

Điểm đặc trưng đầu tiên là tài sản được tạo lập trực tiếp từ khoản tiền mà tổ chức tín dụng hoặc cá nhân cho vay cung cấp.

Ví dụ, cá nhân vay tiền ngân hàng để mua căn hộ chung cư thì chính căn hộ đó có thể trở thành tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.”

Đối với tài sản hình thành trong tương lai, quyền sở hữu có thể được xác lập sau thời điểm ký kết giao dịch nhưng vẫn được pháp luật cho phép dùng để bảo đảm nghĩa vụ.

>>> Xem thêm: Tìm công chứng Cầu Giấy như thế nào để vừa nhanh vừa đúng quy định?

2.2. Thế chấp tài sản hình thành có đối tượng chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết

Khác với tài sản hiện hữu, tài sản bảo đảm trong trường hợp này có thể chưa được xây dựng hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.”

Quy định này được hiểu kết hợp với chế định tài sản hình thành trong tương lai để cho phép các bên giao kết hợp đồng trước khi tài sản hoàn thiện.

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho các giao dịch vay vốn đầu tư và mua bán bất động sản.

3. Điều kiện để thế chấp tài sản hình thành có hiệu lực

Để giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực pháp lý, cần đáp ứng các điều kiện luật định về chủ thể, tài sản và nội dung giao dịch.

3.1. Thế chấp tài sản hình thành phải xác định được tài sản bảo đảm

Khoản 1 Điều 293 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.”

Do đó, tài sản bảo đảm dù chưa hình thành vẫn phải được mô tả cụ thể để có thể xác định được sau này.

Thông tin thường cần thể hiện gồm:

Loại tài sản;
Giá trị dự kiến;
Đặc điểm nhận dạng;
Hồ sơ đầu tư hoặc hợp đồng mua bán liên quan;
Tiến độ hình thành tài sản.

Việc mô tả không rõ ràng có thể làm phát sinh tranh chấp về phạm vi bảo đảm.

3.2. Thế chấp tài sản hình thành có thể phải đăng ký giao dịch bảo đảm

Một số loại tài sản theo quy định pháp luật phải thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm để xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký hoặc từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.”

Đối với bất động sản hoặc quyền tài sản liên quan đến bất động sản, thủ tục đăng ký giữ vai trò đặc biệt quan trọng nhằm bảo vệ quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng nhà đất khi có người đại diện ký thay cần điều kiện gì?

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp tài sản

Bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng vốn đúng mục đích, tạo lập tài sản theo thỏa thuận và bảo đảm giá trị tài sản không bị suy giảm trái pháp luật.

Bên nhận thế chấp có quyền:

Kiểm tra việc hình thành tài sản;
Yêu cầu cung cấp hồ sơ chứng minh tiến độ đầu tư;
Yêu cầu xử lý tài sản khi nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm theo đúng trình tự pháp luật.

Trong trường hợp bên vay không thanh toán đúng hạn, tài sản sau khi hình thành có thể bị xử lý để thu hồi nợ theo nội dung hợp đồng và quy định pháp luật.

5. Một số rủi ro pháp lý khi thế chấp tài sản

Mặc dù mang lại nhiều thuận lợi trong tiếp cận tín dụng, giao dịch này vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro như:

Tài sản không hình thành đúng tiến độ;
Không đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu;
Hồ sơ pháp lý của dự án chưa hoàn thiện;
Phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan;
Sai sót trong đăng ký biện pháp bảo đảm.

Do đó, các bên cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý, điều kiện vay và nội dung hợp đồng trước khi xác lập giao dịch.

>>> Xem thêm: Các bước thực hiện chứng thực chữ ký đúng quy định giúp hạn chế tối đa rủi ro pháp lý

>>> Xem thêm: Nguồn gốc tài sản không rõ: Vì sao bị từ chối công chứng?

Kết luận

Giao dịch thế chấp đối với tài sản hình thành từ vốn vay là cơ chế bảo đảm quan trọng trong hoạt động tín dụng và đầu tư hiện nay. Tuy nhiên, do đối tượng bảo đảm chưa tồn tại hoặc chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết nên việc xác định tài sản, đăng ký bảo đảm và kiểm soát rủi ro pháp lý có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nắm rõ đặc điểm và điều kiện pháp lý sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi của mình, hạn chế tranh chấp và bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật.

Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc hỗ trợ lập, công chứng di chúc đúng quy định, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hướng dẫn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn trong mọi giao dịch pháp lý.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Xem thêm…