Trong thời đại đầu tư bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhiều người sở hữu căn hộ chung cư (dù chưa có sổ hồng) đã nghĩ đến việc dùng chính tài sản này để góp vốn kinh doanh. Tuy nhiên, việc góp vốn căn hộ chưa có sổ có hợp pháp hay không vẫn là câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn.
👉 Bài viết dưới đây sẽ làm rõ căn cứ pháp lý, các điều kiện cụ thể và rủi ro khi góp vốn bằng căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Luật Doanh nghiệp 2020 – Điều 34, Điều 35, Điều 36
Luật Nhà ở 2014
Luật Đất đai 2013
Luật Công chứng 2014
Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
Góp vốn bằng tài sản là căn hộ – Phải có giấy tờ gì?
Tài sản góp vốn phải là sở hữu hợp pháp
Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020:
“Chỉ tài sản hợp pháp mới được sử dụng để góp vốn vào doanh nghiệp.”
Như vậy, nếu căn hộ chưa có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì về nguyên tắc:
❌ Không được coi là tài sản đủ điều kiện pháp lý để góp vốn.
Vì sao căn hộ chưa có sổ không được góp vốn?
1. Chưa xác lập quyền sở hữu
Nếu chưa có sổ hồng, người đứng tên chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp, nên không thể dùng để:
Góp vốn
Chuyển nhượng
Thế chấp
Tặng cho…
>>> Xem thêm: Khái niệm và vai trò củacông chứng trong pháp luật dân sự
2. Công chứng sẽ bị từ chối
Theo Luật Công chứng 2014, văn bản góp vốn tài sản phải:
Xác định rõ chủ sở hữu
Có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
Đáp ứng điều kiện về chuyển giao quyền
👉 Nếu không có sổ hồng, công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng góp vốn.
Vậy có cách nào góp vốn căn hộ chưa có sổ không?
✅ Có – nhưng phải thực hiện đúng hình thức “thỏa thuận góp vốn bằng tài sản hình thành trong tương lai”
Thì có thể lập hợp đồng góp vốn có điều kiện, kèm theo cam kết:
“Sẽ chuyển nhượng hoặc định đoạt tài sản sau khi được cấp sổ hồng hợp pháp.”
Tuy nhiên, hợp đồng này chỉ có hiệu lực dân sự hạn chế và chưa được coi là chuyển quyền sở hữu ngay lập tức.
Rủi ro khi góp vốn bằng căn hộ chưa có sổ
⚠️ Giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu nếu tài sản chưa hợp pháp ⚠️ Không thể đăng ký quyền sở hữu góp vốn tại doanh nghiệp ⚠️ Không được pháp luật bảo vệ nếu có tranh chấp ⚠️ Dễ bị chủ đầu tư trì hoãn cấp sổ hoặc vướng pháp lý dự án
📌 Ví dụ thực tế:
Anh T góp vốn vào công ty bằng căn hộ mới nhận bàn giao, chưa có sổ. Sau 1 năm, công ty bị giải thể. Anh T muốn đòi lại phần góp vốn nhưng bị từ chối do tài sản góp vốn không được ghi nhận chính thức trong sổ sách. Sổ hồng chưa có nên tòa không chấp nhận yêu cầu.
Lời khuyên khi muốn góp vốn bằng căn hộ chung cư
✅ Chỉ nên góp vốn khi căn hộ đã được cấp sổ hồng đầy đủ ✅ Nếu chưa có sổ: chỉ nên lập thỏa thuận tạm thời, không coi là góp vốn chính thức ✅ Luôn tham khảo ý kiến văn phòng công chứng hoặc luật sư trước khi ký kết hợp đồng ✅ Nếu đã lỡ ký: nên bổ sung điều khoản rõ ràng về trách nhiệm, điều kiện có hiệu lực và thời hạn cấp sổ
Kết luận
Việc góp vốn căn hộ chưa có sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và không được công nhận chính thức theo pháp luật hiện hành. Để đảm bảo an toàn trong đầu tư và kinh doanh, người dân nên chờ khi được cấp sổ hồng rồi mới tiến hành các thủ tục góp vốn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
